Der Senat hat im September erste Eckpunkte für eine reformierte Grundsteuer vorgestellt. Anlass einer Neuordnung der Steuer war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes von 2018, das die bisherige Regelung für verfassungswidrig erklärt hatte.
€Der Bund hatte daraufhin eine bundesrechtliche Grundsteuer vorgelegt, die eine Öffnungsklausel enthält, welche es den Ländern erlaubt eine eigene Regelung zu finden. Diese Möglichkeit möchte Hamburg nutzen.
Im Gegensatz zum Bundesrecht, das stark auf den Wert der Grundstücke abstellt, ist das Ziel in Hamburg ein Wohn-Lage-Modell einzuführen. So soll in Hamburg die Steuerlast für Grundstücke auf Basis von Lage und Fläche berechnet werden und nicht nach dem Bodenwert, wie es das Modell der Bundesregierung vorsieht.
Das Bundesfinanzministerium hatte eine Neubestimmung der Bodenwerte vorgeschlagen, die oftmals zuletzt 1964 erhoben worden waren und die sich nun in einigen Stadtteilen stark nach oben verändert haben. Sie sind also heute viel mehr wert, so dass entsprechend mehr Grundsteuer zu zahlen wäre. Um das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes aus 2018 zur Neuordnung der Grundsteuer umzusetzen, müssten zukünftig alle sieben Jahre diese Bodenwerte neu ermittelt werden – ein regelmäßig erheblicher Aufwand, der auch jeweils eine Steueranpassung zur Folge gehabt hätte. Viele Mieter und Eigentümer hätten also regelmäßig mehr Grundsteuer zahlen müssen.
Anders als das künftige Bundesrecht sieht Hamburg ein Wohn-Lage-Modell zur Neuordnung der Grundsteuer vor. In der Hansestadt wird danach von 2025 an die Grundsteuer mit Hilfe eines sogenannten Fläche-Lage-Modells berechnet. Im Kern basiert die Höhe der Grundsteuer dann auf der Grundstücks- bzw. der Gebäudefläche und der aus dem Mietenspiegel bekannten Lage (normale bzw. gute Lage) des Grundstücks bzw. des Gebäudes. Wohngebäude werden bei der Berechnung der Höhe der Grundsteuer zudem begünstigt.
Die Finanzbehörde in Hamburg hat sich in den letzten Monaten sehr intensiv mit den jeweiligen Modellen und ihren Auswirkungen für Hamburg auseinandergesetzt. Die neue, vom Bundesverfassungsgericht geforderte, Grundsteuer soll mehrere Kriterien erfüllen. Sie soll einfach sein, klare und folgerichtige Grundsteuerentscheidungen zur Folge haben, aufkommensneutral und für alle nachvollziehbar sein.
Für die Einstufung der Lage zählen zukünftig verschiedene Merkmale, die bereits bei der Erhebung des Mietenspiegels zur Anwendung kommen. Zum Beispiel die Grünflächen, die Einwohnerdichte, die Art der Straße, die Entfernung zu U- und S-Bahn, die Lärmbelastung, die Entfernung zum Bus oder zum Einzelhandel. Rund zwei Drittel der über 20.000 Straßenabschnitte der Hansestadt sind als „normal“ eingestuft, das restliche Drittel als „gut“.
Finanzsenator Dr. Andreas Dressel (SPD) kommentierte den Entwurf mit den Worten, dass die neue Grundsteuer aufkommmensneutral und für alle nachvollziehbar sein solle. „Wir wollen Verwerfungen am Hamburger Wohnungsmarkt vermeiden … und erhebliche Mehrbelastungen für Steuerpflichtige vermeiden. Der Einfluss der deutlichen Bodenwertsteigerungen in Hamburg auf die Grundsteuer wird begrenzt, die Wohnlagen über einen Rabatt bei normalen Wohnlagen abgebildet.“
Wie wird zukünftig bewertet?
Einfamilien- / Doppelhaus, in „guter Wohnlage“, mit 1000 Quadratmetern Grundstücksfläche und 100 Quadratmetern Wohnfläche:
Für eine solche Immobilie würden nach dem vorgelegten Modell rund 400 € Grundsteuer jährlich berechnet werden. Die Rechnung ergibt sich wie folgt: 20 € für das Grundstück (1000 x 0,02 € = 20 €) zuzüglich 20 € für das Gebäude
(100 x 0,40 € x 0,5 x Lagefaktor 1 = 40 €. Die Summe muss nun noch mit dem Grundsteuerhebesatz von 1000 Prozent multipliziert werden. Das ergibt dann jährlich 400 €.
Ob der Hebesatz künftig wirklich von 540 auf 1000 Prozent steigt, wird sich im Gesetzgebungsverfahren herausstellen. Aber klar ist, dass der bisherige Hebesatz von 540 Prozent im neuen Modell angehoben werden muss, damit das Grundsteueraufkommen aufkommensneutral bleibt.
Bei einem vergleichbaren Haus, in „normaler Wohnlage“ sind zukünftig 350 € Grundsteuer im Jahr fällig, weil sich der Lagefaktor auswirkt. Die 20 ¤ für das Gebäude werden dabei nicht mit 1, sondern mit 0,75 multipliziert. Dann kommt man auf eine Summe von 15 €. Multipliziert
mit dem Hebesatz von 1000 Prozent
(35 x 1000) ergibt eine jährliche Summe von 350 €.
Bei einem unbebauten, aber nicht baureifen Grundstück mit 1000 Quadratmetern Grundstücksfläche, in normaler Wohnlage wird schlicht die Quadratmeterzahl mal 0,02 ¤ gerechnet. Das ergibt 20 ¤, multipliziert mit dem Hebesatz von 1000 Prozent. Bei diesem unbebauten Grundstück würde eine jährliche Grundsteuer von 200 € fällig. Da kein Gebäude auf dem Grund steht, wirkt sich der Lagefaktor nicht aus.
Für das gleiche Grundstück, aber baureif, soll die neue „Grundsteuer C“ greifen. Mit dieser will der SPD-geführte Senat Bodenspekulation unterbinden und Wohnungsbaupotenziale aktivieren. Statt 1000 könnten 2000 Prozent Hebesatz angesetzt werden, sodass dieses Grundstück 400 € Grundsteuer kosten würde.
Lars Pochnicht
Monatszeitschrift für Farmsen-Berne und Umgebung, Ausgabe Oktober 2020